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恰逢本年度“十五五”规划全面开局、粤港澳大湾区建设纵深推进,作为大湾区内地综合实力顶尖的成熟国家级CBD,广州珠江新城经过20余年建设已发展成型,仅剩东区核心马场地块为片区稀缺连片存量用地。该项目扼守珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交汇节点,凭借不可复制的核心区位价值,在土拍市场上演火热角逐,历经243轮激烈竞价,最终以236亿元总价成交。项目火热的市场行情既契合红马年兴旺向好的年运意象,更将补齐珠江新城高端商业与公共配套短板,有望成为撬动广州主城格局与湾区CBD能级跃升的重要引擎。

示意图
放眼全球商务区发展脉络,国际 CBD 历经数代迭代演进,如今已迈入第五代中央活力区发展阶段,彻底跳出早年写字楼集聚的传统开发模式,转向立体复合开发、生态空间嵌入、人文产业共生、全域对外开放、跨区域资源辐射的全新建设逻辑。纽约曼哈顿、伦敦国王十字、东京涩谷未来之光等全球标杆板块,无一不是依托多元复合业态、优越中心区位与超前规划思路,塑造城市核心竞争力。
在此行业发展大势之下,身处珠江新城核心腹地的马场项目格外值得市场期待。我们认为,立足广州建设国际化中心城市的发展目标,依托大湾区核心区位红利以及天河“广州硅谷”、石牌高校科创集群的区位禀赋,项目完全可跳出传统商圈与旧式 CBD 开发桎梏,以顶奢商业为牵引、城市生态绿廊为骨架、在地历史文脉为内核、公共空间普惠共享为导向,统筹高端商务、国际消费、生态公园、宜居配套、交通枢纽多元功能布局。
业内普遍认为,马场项目有望成为大湾区乃至全国落地第五代世界级CBD建设理念的标杆范本,从空间构造、产业布局、城市价值、人文建设四大维度补齐广州核心城区配套短板,助力广州提升城市综合能级,为粤港澳大湾区高质量发展注入全新动力。
空间格局
串联黄金三角,构筑湾区融合标杆
当代著名社会学家和城市理论家曼纽尔·卡斯特尔认为,知识经济时代的城市,本质是流的处理器、中继站与价值转化器。信息、资本、人才、技术等要素的高速流动,将重构城市功能定位与空间结构。

马场区位-珠金琶黄金三角的心脏地带
依托中央绿轴与立体交通体系,马场项目精准串联珠江新城CBD、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区三大国家级平台,将打通三大核心板块的资源、功能与交通壁垒,成为广州东部沿江经济带的关键纽带。其中,珠江新城深耕金融商务与总部经济,国际金融城聚焦金融创新与资产管理,琶洲主打人工智能与数字科创,三大板块业态互补、优势互补。
这意味着在空间格局上,项目将彻底打破广州片区割裂发展的痛点,构建全域协同的城市新布局。
同时,项目规划了11公顷中央公园与全域慢行系统,旨在打造15分钟优质生活圈,联动周边生态、商业、办公、文旅资源,形成产城融合、城绿共生的全新形态,推动广州从单中心集聚发展迈向多极协同的全域发展新格局,为大湾区存量片区提质升级提供标杆范本。
可想而知,在自然流、物质流、经济流、社会流和信息流等多种流量大规模汇集的大湾区之心,信息流将发挥连接一切的基础作用。未来,生活在广州的高知阶层和财富精英,或不再羡慕纽约中央公园,更不会眼红有谷歌、Meta、OpenAI撑腰的伦敦之北。
产业功能
补齐高端短板,升级为世界级CBD
顶级CBD的高楼只是皮囊,产业功能才是灵魂和心脏,这也是城市获得价值定价权和自我造血能力的关键。

广州珠江新城CBD实拍图
而马场项目的历史使命和核心目标是,精准补齐珠江新城业态单一、高端配套不足的短板,推动片区迭代为全能型世界级CBD。
高端消费领域,项目已确定引入华南首座SKP高端百货,规划商业面积12.5万平方米,预计年销售额突破百亿元。

SKP示意图
对标大湾区香港中环、深圳福田与前海三大顶级CBD现有高端商业配置,可发现华南长期欠缺百亿级标杆重奢项目,而天河城、正佳、太古汇等广州老牌商圈项目年销均难破百亿,顶奢业态存在明显缺位。SKP落地珠江新城马场,将填补华南世界级重奢商业空白,依托珠城湾区顶尖CBD枢纽优势重塑湾区消费格局,未来大湾区高净值人群与高端消费资源将加速向珠江新城汇聚。
高端服务是CBD的产业内核,也决定着CBD的含金量和能级。前不久,越秀集团与希尔顿集团完成合作意向签约,标志着希尔顿旗下顶奢酒店品牌华尔道夫将首次落户广州。这家酒店有多牛,它被誉为现代奢华酒店的“祖宗”、全球政商名流的国际会客厅以及见证了世界现代史的活化石。可想而知,有了华尔道夫的加入,广州承接国际峰会、高端外事、时尚盛典的服务能力将“如虎添翼”。
而产业办公领域,马场项目给出的蓝图是,打造生态商务空间,集聚数字金融、科技服务、总部经济、专业服务等高端业态,构建多元产业集群,全面强化珠江新城全球资源配置与产业辐射能力。
存量价值
盘活低效用地,对标全球标杆创富效能
在存量价值上,作为广东省重点低效用地再开发试点,马场项目将实现城市闲置资源的涅槃重生。
据官方报道,随着马场片区整体开发成熟,预计年贡献GDP346亿元、税收约45亿元,新增优质就业岗位6万个,可全面带动上下游产业链升级,集聚高端人才与企业总部,为超大城市更新、湾区存量空间活化提供可复制范例。

马场建设示意图
纵观全球顶级城市更新、存量活化与核心CBD升级项目,均实现了“低效存量土地—高能级城市地标—持续性经济增长极”的蜕变,各大标杆项目核心经济数据对标清晰、价值凸显。
譬如美国纽约曼哈顿哈德逊广场,由老旧铁路场站低效用地改造升级而成,总投资约250亿美元。开发建设期间已为纽约新增超100亿美元GDP,全面运营后年贡献GDP近190亿美元,稳定创造约6万个优质就业岗位,是全球城市存量更新、低效用地活化的顶级标杆。

美国纽约哈德逊广场。来源:携程
再譬如,英国伦敦金丝雀码头,从废弃老旧码头片区转型为英国第二大金融中心,片区占地不足1平方公里,土地利用效率极高,年均经济产出75亿英镑,常住职场人口12万人,成为英国存量空间再造、高端产业集聚的核心增长极。

金丝雀码头是伦敦东部的主要金融区,位于泰晤士河北岸的道格斯岛。图片来源:中国香港特别行政区政府立法会秘书处官网。
此外,巴黎拉德芳斯、东京六本木Hills等项目,均实现了低效用地向高能级地标、持续性经济增长极的蜕变,具备“小体量、高产出、强带动、长赋能”的核心特征。马场项目将对标全球顶级开发逻辑,结合湾区产业特色优化升级,在经济产出、就业带动、城市更新等方面接轨世界标准,示范价值突出。

拉德芳斯是法国巴黎都会区首要的中心商务区,位于巴黎城西的上塞纳省,邻近塞纳河畔纳伊。图片来源:中国香港特别行政区政府立法会秘书处官网。
文化内涵
活化历史根脉,铸就国际都市文化名片
从全球城市发展视野来看,深厚独特的历史文脉,是国际化大都会区别于普通城市的核心标识,更是城市在全球化竞争中摆脱同质化、塑造核心软实力、凝聚全球影响力的核心内核。
全球顶级CBD无一不是新旧共生、文脉永续的典范:伦敦在金丝雀码头现代化商务集群中保留码头工业历史肌理,让现代金融文明与百年工业记忆交融共生;巴黎拉德芳斯现代商务区紧邻老城历史街区,以现代建筑映衬古典文脉,守护城市独特底蕴;东京六本木Hills深度融合日本传统美学与国际现代潮流,让本土文化通过现代化载体走向世界。

1780年(清代)广州十三行外贸易特区实拍图。历史档案照片
广州作为千年商都、岭南文化核心载体,拥有2200余年建城史,城市文脉底蕴深厚、独一无二。马场项目可深度萃取原广州赛马场独有的城市历史文脉,立足天河石牌高校集群智慧枢纽与天河 “广州硅谷” 的平台资源优势,把片区科教底蕴、科创人文底色嵌入现代建筑与全域公共空间营造,实现场地历史记忆、天河科创文脉与国际化建筑审美有机交融。
项目可依托连片大型开放公共空间,充分联动周边高校科研、文创、艺术资源,常态化落地国际艺术大展、全球高端时尚发布、专业体育赛事、粤港澳跨域文化交流论坛。借由科创资源赋能文化运营,持续丰富项目文化内核,在珠江新城湾区顶级CBD的平台之上,把马场地块锻造为立足华南、辐射大湾区的国际化都市文化名片。

广州珠江新城CBD实拍图,来源:越秀集团
这种“历史为根、现代为形、国际为势”的打造模式,既完整延续了广州珍贵的城市历史文脉,丰富了城市文化内涵,又搭建起湾区文化交流、国际文明互鉴的核心平台,持续提升广州城市气质与文化软实力,成为新时代彰显广州城市精神、展示大湾区文化魅力、对话全球的标志性文化名片。
当前,粤港澳大湾区已成为全球四大湾区当中面积最大、人口最多、产业链最完整、协调最密切、综合功能最强的大湾区。
未来,随着马场项目全面建成,珠江新城将实现历史性跨越,广州核心城区竞争力实现质的提升,大湾区核心引擎功能更加强劲。一头稳健而磅礴的城市大象,已在珠江之畔翩翩起舞;一座万众期待的世界级地标,正于广州最强 CBD 崛起。一个更加开放、繁荣、宜居、具有全球影响力的广州,正阔步走向世界舞台中央。
文字:冯善书
图片来源:“马场国际会客厅”(除署名外)全国十大配资平台
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