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恰逢本年度“十五五”规划全面开局、粤港澳大湾区建设纵深推进，作为大湾区内地综合实力顶尖的成熟国家级CBD，广州珠江新城经过20余年建设已发展成型，仅剩东区核心马场地块为片区稀缺连片存量用地。该项目扼守珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交汇节点，凭借不可复制的核心区位价值，在土拍市场上演火热角逐，历经243轮激烈竞价，最终以236亿元总价成交。项目火热的市场行情既契合红马年兴旺向好的年运意象，更将补齐珠江新城高端商业与公共配套短板，有望成为撬动广州主城格局与湾区CBD能级跃升的重要引擎。
示意图
放眼全球商务区发展脉络，国际 CBD 历经数代迭代演进，如今已迈入第五代中央活力区发展阶段，彻底跳出早年写字楼集聚的传统开发模式，转向立体复合开发、生态空间嵌入、人文产业共生、全域对外开放、跨区域资源辐射的全新建设逻辑。纽约曼哈顿、伦敦国王十字、东京涩谷未来之光等全球标杆板块，无一不是依托多元复合业态、优越中心区位与超前规划思路，塑造城市核心竞争力。
在此行业发展大势之下，身处珠江新城核心腹地的马场项目格外值得市场期待。我们认为，立足广州建设国际化中心城市的发展目标，依托大湾区核心区位红利以及天河“广州硅谷”、石牌高校科创集群的区位禀赋，项目完全可跳出传统商圈与旧式 CBD 开发桎梏，以顶奢商业为牵引、城市生态绿廊为骨架、在地历史文脉为内核、公共空间普惠共享为导向，统筹高端商务、国际消费、生态公园、宜居配套、交通枢纽多元功能布局。
业内普遍认为，马场项目有望成为大湾区乃至全国落地第五代世界级CBD建设理念的标杆范本，从空间构造、产业布局、城市价值、人文建设四大维度补齐广州核心城区配套短板，助力广州提升城市综合能级，为粤港澳大湾区高质量发展注入全新动力。
空间格局
串联黄金三角，构筑湾区融合标杆
当代著名社会学家和城市理论家曼纽尔·卡斯特尔认为，知识经济时代的城市，本质是流的处理器、中继站与价值转化器。信息、资本、人才、技术等要素的高速流动，将重构城市功能定位与空间结构。
马场区位-珠金琶黄金三角的心脏地带
依托中央绿轴与立体交通体系，马场项目精准串联珠江新城CBD、广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区三大国家级平台，将打通三大核心板块的资源、功能与交通壁垒，成为广州东部沿江经济带的关键纽带。其中，珠江新城深耕金融商务与总部经济，国际金融城聚焦金融创新与资产管理，琶洲主打人工智能与数字科创，三大板块业态互补、优势互补。
这意味着在空间格局上，项目将彻底打破广州片区割裂发展的痛点，构建全域协同的城市新布局。
同时，项目规划了11公顷中央公园与全域慢行系统，旨在打造15分钟优质生活圈，联动周边生态、商业、办公、文旅资源，形成产城融合、城绿共生的全新形态，推动广州从单中心集聚发展迈向多极协同的全域发展新格局，为大湾区存量片区提质升级提供标杆范本。
可想而知，在自然流、物质流、经济流、社会流和信息流等多种流量大规模汇集的大湾区之心，信息流将发挥连接一切的基础作用。未来，生活在广州的高知阶层和财富精英，或不再羡慕纽约中央公园，更不会眼红有谷歌、Meta、OpenAI撑腰的伦敦之北。
产业功能
补齐高端短板，升级为世界级CBD
顶级CBD的高楼只是皮囊，产业功能才是灵魂和心脏，这也是城市获得价值定价权和自我造血能力的关键。
广州珠江新城CBD实拍图
而马场项目的历史使命和核心目标是，精准补齐珠江新城业态单一、高端配套不足的短板，推动片区迭代为全能型世界级CBD。
高端消费领域，项目已确定引入华南首座SKP高端百货，规划商业面积12.5万平方米，预计年销售额突破百亿元。
SKP示意图
对标大湾区香港中环、深圳福田与前海三大顶级CBD现有高端商业配置，可发现华南长期欠缺百亿级标杆重奢项目，而天河城、正佳、太古汇等广州老牌商圈项目年销均难破百亿，顶奢业态存在明显缺位。SKP落地珠江新城马场，将填补华南世界级重奢商业空白，依托珠城湾区顶尖CBD枢纽优势重塑湾区消费格局，未来大湾区高净值人群与高端消费资源将加速向珠江新城汇聚。
高端服务是CBD的产业内核，也决定着CBD的含金量和能级。前不久，越秀集团与希尔顿集团完成合作意向签约，标志着希尔顿旗下顶奢酒店品牌华尔道夫将首次落户广州。这家酒店有多牛，它被誉为现代奢华酒店的“祖宗”、全球政商名流的国际会客厅以及见证了世界现代史的活化石。可想而知，有了华尔道夫的加入，广州承接国际峰会、高端外事、时尚盛典的服务能力将“如虎添翼”。
而产业办公领域，马场项目给出的蓝图是，打造生态商务空间，集聚数字金融、科技服务、总部经济、专业服务等高端业态，构建多元产业集群，全面强化珠江新城全球资源配置与产业辐射能力。
存量价值
盘活低效用地，对标全球标杆创富效能
在存量价值上，作为广东省重点低效用地再开发试点，马场项目将实现城市闲置资源的涅槃重生。
据官方报道，随着马场片区整体开发成熟，预计年贡献GDP346亿元、税收约45亿元，新增优质就业岗位6万个，可全面带动上下游产业链升级，集聚高端人才与企业总部，为超大城市更新、湾区存量空间活化提供可复制范例。
马场建设示意图
纵观全球顶级城市更新、存量活化与核心CBD升级项目，均实现了“低效存量土地—高能级城市地标—持续性经济增长极”的蜕变，各大标杆项目核心经济数据对标清晰、价值凸显。
譬如美国纽约曼哈顿哈德逊广场，由老旧铁路场站低效用地改造升级而成，总投资约250亿美元。开发建设期间已为纽约新增超100亿美元GDP，全面运营后年贡献GDP近190亿美元，稳定创造约6万个优质就业岗位，是全球城市存量更新、低效用地活化的顶级标杆。
美国纽约哈德逊广场。来源：携程
再譬如，英国伦敦金丝雀码头，从废弃老旧码头片区转型为英国第二大金融中心，片区占地不足1平方公里，土地利用效率极高，年均经济产出75亿英镑，常住职场人口12万人，成为英国存量空间再造、高端产业集聚的核心增长极。
金丝雀码头是伦敦东部的主要金融区，位于泰晤士河北岸的道格斯岛。图片来源：中国香港特别行政区政府立法会秘书处官网。
此外，巴黎拉德芳斯、东京六本木Hills等项目，均实现了低效用地向高能级地标、持续性经济增长极的蜕变，具备“小体量、高产出、强带动、长赋能”的核心特征。马场项目将对标全球顶级开发逻辑，结合湾区产业特色优化升级，在经济产出、就业带动、城市更新等方面接轨世界标准，示范价值突出。
拉德芳斯是法国巴黎都会区首要的中心商务区，位于巴黎城西的上塞纳省，邻近塞纳河畔纳伊。图片来源：中国香港特别行政区政府立法会秘书处官网。
文化内涵
活化历史根脉，铸就国际都市文化名片
从全球城市发展视野来看，深厚独特的历史文脉，是国际化大都会区别于普通城市的核心标识，更是城市在全球化竞争中摆脱同质化、塑造核心软实力、凝聚全球影响力的核心内核。
全球顶级CBD无一不是新旧共生、文脉永续的典范：伦敦在金丝雀码头现代化商务集群中保留码头工业历史肌理，让现代金融文明与百年工业记忆交融共生；巴黎拉德芳斯现代商务区紧邻老城历史街区，以现代建筑映衬古典文脉，守护城市独特底蕴；东京六本木Hills深度融合日本传统美学与国际现代潮流，让本土文化通过现代化载体走向世界。
1780年（清代）广州十三行外贸易特区实拍图。历史档案照片
广州作为千年商都、岭南文化核心载体，拥有2200余年建城史，城市文脉底蕴深厚、独一无二。马场项目可深度萃取原广州赛马场独有的城市历史文脉，立足天河石牌高校集群智慧枢纽与天河 “广州硅谷” 的平台资源优势，把片区科教底蕴、科创人文底色嵌入现代建筑与全域公共空间营造，实现场地历史记忆、天河科创文脉与国际化建筑审美有机交融。
项目可依托连片大型开放公共空间，充分联动周边高校科研、文创、艺术资源，常态化落地国际艺术大展、全球高端时尚发布、专业体育赛事、粤港澳跨域文化交流论坛。借由科创资源赋能文化运营，持续丰富项目文化内核，在珠江新城湾区顶级CBD的平台之上，把马场地块锻造为立足华南、辐射大湾区的国际化都市文化名片。
广州珠江新城CBD实拍图，来源：越秀集团
这种“历史为根、现代为形、国际为势”的打造模式，既完整延续了广州珍贵的城市历史文脉，丰富了城市文化内涵，又搭建起湾区文化交流、国际文明互鉴的核心平台，持续提升广州城市气质与文化软实力，成为新时代彰显广州城市精神、展示大湾区文化魅力、对话全球的标志性文化名片。
当前，粤港澳大湾区已成为全球四大湾区当中面积最大、人口最多、产业链最完整、协调最密切、综合功能最强的大湾区。
未来，随着马场项目全面建成，珠江新城将实现历史性跨越，广州核心城区竞争力实现质的提升，大湾区核心引擎功能更加强劲。一头稳健而磅礴的城市大象，已在珠江之畔翩翩起舞；一座万众期待的世界级地标，正于广州最强 CBD 崛起。一个更加开放、繁荣、宜居、具有全球影响力的广州，正阔步走向世界舞台中央。
文字：冯善书
图片来源：“马场国际会客厅”（除署名外）全国十大配资平台
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